リフォームをするか否かで迷っています。 祖父が建てた築35年の木造2

リフォームをするか否かで迷っています。
祖父が建てた築35年の木造2階建ての物件を
所有しています。(今は他の賃貸に住んでいます)
引っ越すにあたり、祖父の家をリフォームする事も考えていますが、壁紙や床、ドアや お風呂キッチンなど旧式を変更すると金額が1000万前後かかるようです。
住宅ローンを検討していましたが、
1、敷地面積が狭いため金利の安い住宅ローンからは
除外になる(銀行で言われた)
2、建築確認済証がない(恐らく違法建築?)
3、国有借地権
とローンを組むにあたり難点がでてきました。
その他にも、日当たりが悪い。間口二軒の細長です。
いい所と言えば立地くらいです。
住宅ローンをクリアできた所(預金ほか)でこの家に1000万かける価値はないという方もいまして
悩んでおります。
詳しい方居ましたらアドバイス頂きたいです。



築35年ということであれば、
建築確認済証を取っていない物件も珍しくありませんでした。
違法建築ではなく既存不適格建築だと思われます。
結論から言いますが、
オススメはリフォームです。
ただし、1000万円はかけすぎです。
リフォーム箇所として
「壁紙や床、ドアや お風呂キッチンなど」ということは、
屋根の雨漏り、土台や柱のシロアリ被害などの
構造に関わる部分は問題がないという状況だと思います。
お風呂についてはユニットバスを導入しましょう。
100万円くらいです。
キッチンも35年使っていたら交換時期です。
100万円くらいです。
床は、大きな不満がないのであれば、
現状のまま使うと良いでしょう。
もしくは、気になる部屋だけ上のせのタイルカーペットなどで対処しましょう。
価格は20万円前後に抑えましょう。
ドアの交換は不要です。
そのまま使いましょう。
汚れなどが気になるようであれば、
自分で塗装しても良いと思います。
壁紙は気になる部屋だけ自分でDIYで張り替えると良いでしょう。
施工面積がわからないのでなんともいえませんが、
材料費は15万円もあれば足りると思います。
というわけで、予算は250万円くらい。
これで、現在の賃貸を引き払って住めば、
立地の良い場所で家賃が要らなくなります。
家賃とのバランスで言えば3~5年くらいで元が取れると思います。
◆建築確認済証がない(恐らく違法建築?)・・・これは問題
ですね。