【嘆】土地の売却値段について 実家の父が不動産業者に父名義の以下の特徴の…

【嘆】土地の売却値段について 実家の父が不動産業者に父名義の以下の特徴の…

土地の売却値段について 実家の父が不動産業者に父名義の以下の特徴の…

土地の売却値段について
実家の父が不動産業者に父名義の以下の特徴の土地を売却しようとしていますが、地価に比べて安い値段を提示されています。その価格、取引が妥当なのか判断できない為、質問させてください。 土地詳細
・市街化区域
・地目 山林【現況も山林】
・面積 1,290㎡
・地価 51,500円/㎡
※国土交通省HPより確認
・固定資産税評価額 34,200円
※市の資産税課に確認
・2mの道路一箇所としか接道していない
・既存のアパートの北側に砂利敷き駐車場があったが、その駐車場の地権者が、今の駐車場に新たにアパートを建設するため、既存のアパートの人の駐車場がなくなるため、既存のアパートの西側の土地を購入し、駐車場にしたいと父に話があった。
・アパートの東側に道路があるため、アパートの一階部分の一室をくり抜いて、西側駐車場に行くようにする費用がかかること、山林の開拓に費用がかかるとの理由から20,000円/㎡を提示されている。
※耐震等については調査がされ、きちんと対応されます。
・生徒数600名の小学校から徒歩1分
・バス停 徒歩1分
接道は悪いですが、個人的には立地はいいと思うので、提示額が納得いきません。
父はこれまで売りたいと思っていたが接道がほとんどなく、不動産から話が来たことがなかったため、やや納得しつつあります。
文章だけでは分かりにくいと思いますが、皆さま回答宜しくお願いします。

アンサー

不動産屋です。
詳しく調べないと現地も見ずにいい加減なことは言えませんが、現況が山林との事なので、開発費用は結構掛かると思います。
不動産の価格は相手が有って始めて価値が確定するものです。
2つとして同じ不動産が無い様に、価格は路線価なども含めてあくまで参考の金額です。
田んぼや畑より山林は開発費用が掛かるのは仕方ないと思います。
状況からするとあなた様の土地が無ければ隣地のアパート増築計画も頓挫すると思われますので、価格交渉はされて良いと思います。
その時に造成費用がどの程度掛かるのかを事前に見積もりを取って参考にされたら良いと思います。
既存のアパートをくりぬいて云々と言うのは先方の話しなので土地の評価には関係有りません。
タイミングは大事で後から声を掛けても時既に遅しと言うことも有ります。
現況が山林で一部接道の広大地となれば、宅建業者か隣地の方しか買えないと思います。
価格交渉をして合い見積もりを取って売却をされるのが一番だと思います。
三方良しでまとまると良いですね
◆不動産屋さんからのご意見ありがとうございます。
既存のアパートと新築のアパートの地主、不動産業者は異なります。
不動産は相手があってはじめて…ということと、もっと高く売れないか…ということと、提示してきた不動産業者【中間業者】は本当に信用できるのか…ということとで悩んでいました。
土地の評価は接道があってはじめて価値があるということを認識しつつ相見積もりも検討してみたいと思います。
◆略図くらい書かないとわからない(笑)
>地価 51,500円/㎡
これは4m以上の公道に面した平場の土地の価格。
土地の高低差にもよるが山地なら半額以下。
>・2mの道路一箇所としか接道していない
その一箇所の長さが問題。
また、その2mを4mに拡幅し、公道に繋げないと全体開発はできない。
できないなら1期500㎡以下での3期にわけないと宅地にできない。
あと地形がわからないので宅地有効率がわからず何ともいえないが近隣の51500円/㎡には遠く及ばないと思われる。
小学校とバス停に不動産の価値を上げる要素はない。
少なくとも電車の駅じゃないと、無いよりマシ!程度の評価。
結局、土地は道路付けが全てなので20000円/㎡ならありがたい話ではないだろうか…
◆2mの道路一箇所としか接道していないですと、建築確認が取れない土地ではないでしょうか?
建築不可の接道状況ですと、価値が大幅に下がるのはやむなしです。
◆その土地単体では価値はありません。
隣の土地とセットにして接道義務を果たせたら路線価の価値を産む。
データが足りないので何とも言えないが、このチャンスを逃がしたら売れないであろう。
また、値を吊り上げれば、相手も「いらん」ってなるかも知れない。
まあ、路線価の50%くらいで交渉してみては?


質問タグ:山林,アパート,土地,地価,既存,路線価,隣地

【ネット】リフォームか新築か。 リフォームか新築で悩んでいます。今住んでいる…

リフォームか新築か。 リフォームか新築で悩んでいます。今住んでいる…

リフォームか新築か。
リフォームか新築で悩んでいます。今住んでいる所は築40年で、基礎は換気口付近にヒビが少しあります。リフォームはスケルトンリフォーム、耐震補強、6坪増築、太陽光8 キロ、で費用1500万。耐震の補助金で100万近く返ってます。
新築は32坪、太陽光45キロ、で費用1800万。地盤調査で補強すると+100万くらいかかるそうです。新築の給付金はほぼありません。
リフォーム会社にはまた30年くらいたつとリフォームする必要があると言われました。
基礎はリフォーム会社には十分きれいだから大丈夫ですと言われましたが新築に比べると不安、太陽光は多い方が月々の支払いの軽減になるので多い方がいい。間取りは新築の方が自由にできる。営業はリフォームの方が話しやすい。
皆さんならどちらにしますか?
長文すみません。

アンサー

築40年は微妙ですね。
まだご計画ほどの大規模リフォームは不要の時期と思いますが、ここまでの工事をしたい理由は何なのでしょうか?
ここまでするのなら新築かと思います。
耐震補強に地盤改良に、、、
が、お子さんが成人するころには暮らし方が変わる可能性がありますので、その時期にどうするかも検討した方がいいでしょう。
なので、今は不安不満個所の補強補修にとどめ、お子さんの進路が決まった後に、暮らし方に合わせて終の棲家(小規模)か二世帯住宅を視野に入れた大きめの家に新築するという方法もあるでしょう。
いずれのケースもコスト調整の余地はあり、今の見積もり額での金額差の比較はふさわしくないようにも思います。
◆リフォームの理由ですが、①南海トラフがきた時に倒壊する可能性がある。現在の耐震等級は05くらい。②子供が小さいので(2歳)声が外に丸聞こえ③脱衣場がなく着替えはリビングでしなければならない。他にも色々ありますが思い立った理由はこんな感じです。
◆立て替えするお金があれば・・・貯金がある、ローン支払い能力がある
新築ですね。。
◆リフォームは、完了すると新築にように見えるが?
見た目だけで、査定すると限りなくゼロに近い。
新築はリフオームより数倍値打ちがあるが、
次の問題でリフォームに、するしか無い場合もあります。
建ぺい率が厳しい等、一旦解体すると、既存の規模に
復元できない条件の土地場所。
又は接する公道巾4m以下又は、公道に接する部分が
2m以下の宅地には2度と家が建てられない、場所で、
確認許可を貰えない、だからリフォームにするしか無いのです。
その様な理由が無いなら、新築をお勧めします。
◆住宅の寿命は30年です。
リフォームをしても、電気配線、給排水設備までは交換が出来ません。
石油化学製品の寿命は30年です。
新築をお勧めします。
リフォームはかえって高くつき後悔する事になります。
◆予算が許すのであれば新築がいいですね。
耐震補強で基礎もやるのでしょうか?やらない場合は断然新築ですね。
新築で太陽光が減る理由がイマイチ分からないのですが
太陽光を優先する設計をすればいいだけの話ではないでしょうか?
間取りも自由にできるのに不思議です。もしかしたら知識不足でしたらすみません。


質問タグ:リフォーム,新築,太陽光,リフォーム会社,スケルトンリフォーム,お子さん,建ぺい率

【最新】リフォームか新築か。 リフォームか新築で悩んでいます。今住んでいる…

リフォームか新築か。 リフォームか新築で悩んでいます。今住んでいる…

リフォームか新築か。
リフォームか新築で悩んでいます。今住んでいる所は築40年で、基礎は換気口付近にヒビが少しあります。リフォームはスケルトンリフォーム、耐震補強、6坪増築、太陽光8 キロ、で費用1500万。耐震の補助金で100万近く返ってます。
新築は32坪、太陽光45キロ、で費用1800万。地盤調査で補強すると+100万くらいかかるそうです。新築の給付金はほぼありません。
リフォーム会社にはまた30年くらいたつとリフォームする必要があると言われました。
基礎はリフォーム会社には十分きれいだから大丈夫ですと言われましたが新築に比べると不安、太陽光は多い方が月々の支払いの軽減になるので多い方がいい。間取りは新築の方が自由にできる。営業はリフォームの方が話しやすい。
皆さんならどちらにしますか?
長文すみません。

アンサー

築40年は微妙ですね。
まだご計画ほどの大規模リフォームは不要の時期と思いますが、ここまでの工事をしたい理由は何なのでしょうか?
ここまでするのなら新築かと思います。
耐震補強に地盤改良に、、、
が、お子さんが成人するころには暮らし方が変わる可能性がありますので、その時期にどうするかも検討した方がいいでしょう。
なので、今は不安不満個所の補強補修にとどめ、お子さんの進路が決まった後に、暮らし方に合わせて終の棲家(小規模)か二世帯住宅を視野に入れた大きめの家に新築するという方法もあるでしょう。
いずれのケースもコスト調整の余地はあり、今の見積もり額での金額差の比較はふさわしくないようにも思います。
◆リフォームの理由ですが、①南海トラフがきた時に倒壊する可能性がある。現在の耐震等級は05くらい。②子供が小さいので(2歳)声が外に丸聞こえ③脱衣場がなく着替えはリビングでしなければならない。他にも色々ありますが思い立った理由はこんな感じです。
◆立て替えするお金があれば・・・貯金がある、ローン支払い能力がある
新築ですね。。
◆リフォームは、完了すると新築にように見えるが?
見た目だけで、査定すると限りなくゼロに近い。
新築はリフオームより数倍値打ちがあるが、
次の問題でリフォームに、するしか無い場合もあります。
建ぺい率が厳しい等、一旦解体すると、既存の規模に
復元できない条件の土地場所。
又は接する公道巾4m以下又は、公道に接する部分が
2m以下の宅地には2度と家が建てられない、場所で、
確認許可を貰えない、だからリフォームにするしか無いのです。
その様な理由が無いなら、新築をお勧めします。
◆住宅の寿命は30年です。
リフォームをしても、電気配線、給排水設備までは交換が出来ません。
石油化学製品の寿命は30年です。
新築をお勧めします。
リフォームはかえって高くつき後悔する事になります。
◆予算が許すのであれば新築がいいですね。
耐震補強で基礎もやるのでしょうか?やらない場合は断然新築ですね。
新築で太陽光が減る理由がイマイチ分からないのですが
太陽光を優先する設計をすればいいだけの話ではないでしょうか?
間取りも自由にできるのに不思議です。もしかしたら知識不足でしたらすみません。


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【ガイド】リフォームか新築か。 リフォームか新築で悩んでいます。今住んでいる…

リフォームか新築か。 リフォームか新築で悩んでいます。今住んでいる…

リフォームか新築か。
リフォームか新築で悩んでいます。今住んでいる所は築40年で、基礎は換気口付近にヒビが少しあります。リフォームはスケルトンリフォーム、耐震補強、6坪増築、太陽光8 キロ、で費用1500万。耐震の補助金で100万近く返ってます。
新築は32坪、太陽光45キロ、で費用1800万。地盤調査で補強すると+100万くらいかかるそうです。新築の給付金はほぼありません。
リフォーム会社にはまた30年くらいたつとリフォームする必要があると言われました。
基礎はリフォーム会社には十分きれいだから大丈夫ですと言われましたが新築に比べると不安、太陽光は多い方が月々の支払いの軽減になるので多い方がいい。間取りは新築の方が自由にできる。営業はリフォームの方が話しやすい。
皆さんならどちらにしますか?
長文すみません。

アンサー

築40年は微妙ですね。
まだご計画ほどの大規模リフォームは不要の時期と思いますが、ここまでの工事をしたい理由は何なのでしょうか?
ここまでするのなら新築かと思います。
耐震補強に地盤改良に、、、
が、お子さんが成人するころには暮らし方が変わる可能性がありますので、その時期にどうするかも検討した方がいいでしょう。
なので、今は不安不満個所の補強補修にとどめ、お子さんの進路が決まった後に、暮らし方に合わせて終の棲家(小規模)か二世帯住宅を視野に入れた大きめの家に新築するという方法もあるでしょう。
いずれのケースもコスト調整の余地はあり、今の見積もり額での金額差の比較はふさわしくないようにも思います。
◆リフォームの理由ですが、①南海トラフがきた時に倒壊する可能性がある。現在の耐震等級は05くらい。②子供が小さいので(2歳)声が外に丸聞こえ③脱衣場がなく着替えはリビングでしなければならない。他にも色々ありますが思い立った理由はこんな感じです。
◆立て替えするお金があれば・・・貯金がある、ローン支払い能力がある
新築ですね。。
◆リフォームは、完了すると新築にように見えるが?
見た目だけで、査定すると限りなくゼロに近い。
新築はリフオームより数倍値打ちがあるが、
次の問題でリフォームに、するしか無い場合もあります。
建ぺい率が厳しい等、一旦解体すると、既存の規模に
復元できない条件の土地場所。
又は接する公道巾4m以下又は、公道に接する部分が
2m以下の宅地には2度と家が建てられない、場所で、
確認許可を貰えない、だからリフォームにするしか無いのです。
その様な理由が無いなら、新築をお勧めします。
◆住宅の寿命は30年です。
リフォームをしても、電気配線、給排水設備までは交換が出来ません。
石油化学製品の寿命は30年です。
新築をお勧めします。
リフォームはかえって高くつき後悔する事になります。
◆予算が許すのであれば新築がいいですね。
耐震補強で基礎もやるのでしょうか?やらない場合は断然新築ですね。
新築で太陽光が減る理由がイマイチ分からないのですが
太陽光を優先する設計をすればいいだけの話ではないでしょうか?
間取りも自由にできるのに不思議です。もしかしたら知識不足でしたらすみません。


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【コラム】リフォームか新築か。 リフォームか新築で悩んでいます。今住んでいる…

リフォームか新築か。 リフォームか新築で悩んでいます。今住んでいる…

リフォームか新築か。
リフォームか新築で悩んでいます。今住んでいる所は築40年で、基礎は換気口付近にヒビが少しあります。リフォームはスケルトンリフォーム、耐震補強、6坪増築、太陽光8 キロ、で費用1500万。耐震の補助金で100万近く返ってます。
新築は32坪、太陽光45キロ、で費用1800万。地盤調査で補強すると+100万くらいかかるそうです。新築の給付金はほぼありません。
リフォーム会社にはまた30年くらいたつとリフォームする必要があると言われました。
基礎はリフォーム会社には十分きれいだから大丈夫ですと言われましたが新築に比べると不安、太陽光は多い方が月々の支払いの軽減になるので多い方がいい。間取りは新築の方が自由にできる。営業はリフォームの方が話しやすい。
皆さんならどちらにしますか?
長文すみません。

アンサー

築40年は微妙ですね。
まだご計画ほどの大規模リフォームは不要の時期と思いますが、ここまでの工事をしたい理由は何なのでしょうか?
ここまでするのなら新築かと思います。
耐震補強に地盤改良に、、、
が、お子さんが成人するころには暮らし方が変わる可能性がありますので、その時期にどうするかも検討した方がいいでしょう。
なので、今は不安不満個所の補強補修にとどめ、お子さんの進路が決まった後に、暮らし方に合わせて終の棲家(小規模)か二世帯住宅を視野に入れた大きめの家に新築するという方法もあるでしょう。
いずれのケースもコスト調整の余地はあり、今の見積もり額での金額差の比較はふさわしくないようにも思います。
◆リフォームの理由ですが、①南海トラフがきた時に倒壊する可能性がある。現在の耐震等級は05くらい。②子供が小さいので(2歳)声が外に丸聞こえ③脱衣場がなく着替えはリビングでしなければならない。他にも色々ありますが思い立った理由はこんな感じです。
◆立て替えするお金があれば・・・貯金がある、ローン支払い能力がある
新築ですね。。
◆リフォームは、完了すると新築にように見えるが?
見た目だけで、査定すると限りなくゼロに近い。
新築はリフオームより数倍値打ちがあるが、
次の問題でリフォームに、するしか無い場合もあります。
建ぺい率が厳しい等、一旦解体すると、既存の規模に
復元できない条件の土地場所。
又は接する公道巾4m以下又は、公道に接する部分が
2m以下の宅地には2度と家が建てられない、場所で、
確認許可を貰えない、だからリフォームにするしか無いのです。
その様な理由が無いなら、新築をお勧めします。
◆住宅の寿命は30年です。
リフォームをしても、電気配線、給排水設備までは交換が出来ません。
石油化学製品の寿命は30年です。
新築をお勧めします。
リフォームはかえって高くつき後悔する事になります。
◆予算が許すのであれば新築がいいですね。
耐震補強で基礎もやるのでしょうか?やらない場合は断然新築ですね。
新築で太陽光が減る理由がイマイチ分からないのですが
太陽光を優先する設計をすればいいだけの話ではないでしょうか?
間取りも自由にできるのに不思議です。もしかしたら知識不足でしたらすみません。


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