【2018年度】質問させていただきます。 中古住宅購入(仲介)と同時にリフォームを…

【2018年度】質問させていただきます。 中古住宅購入(仲介)と同時にリフォームを…

質問させていただきます。 中古住宅購入(仲介)と同時にリフォームを…

質問させていただきます。
中古住宅購入(仲介)と同時にリフォームをする予定です。
現在話しをしているA不動産は、売買・仲介・リフォームまで取り扱っています。 先日、A不動産で物件価格1800万円+諸費用200万円弱+リフォーム(A不動産のリフォーム)700万円で、多めにとって2800万円の事前審査を出し通りました。
しかし、私たちの予算としてはオーバーしているのでリフォームの部分で安くできないか聞いたところ「1割なら」との返答でした。(物件価格は納得しています)
私としては、リフォーム代が思いのほか高く、他の業者さんにも相談したいと思っています。
そこで質問なのですが
①A不動産で事前審査を出し通りましたが、ほかのリフォーム会社と相見積もりをしたいのですが可能でしょうか?その際、他社の見積額で事前審査を出しなおさなければならないのでしょうか。
②もし他社の見積もりを出してもらうことが可能ならば、いつまでに出してもらえば良いのでしょうか(物件の契約前まで?or本審査前まで?)
③リフォームをどこでやるかで時間を費やしているうちに他の方に先に物件を契約されることもあるのでしょうか?(A不動産から、「うちは申込金はもらってません。手付金で」と言われています)
④A不動産から事前審査の報告書は渡せないと言われましたが、代理で申請してもらっているだけなので、依頼主に渡されるものだと思うのですがどうなのでしょうか?
いろいろ質問して申し訳ございませんが、無知なものでご容赦ください。

アンサー

不動産、相談オフィスを主宰しています。
あなたの質問の中で、最も留意すべきは③の質問ですよ。
なぜなら、物件は唯一無二で再生産などできない以上、その物件は
実際に買う買主が「たった一人」出れば大成功だからです。
あなたの都合など、みじんも考えることなどないのですよ。
◆事前審査も良いでしょう・・・・・◆リフォームも良いでしょう・・・・・
しかしそれらは物件が確実に自分のモノになってからの話です。
またその仲介業者が請け負うリフォームをどうこう言うなら、
最初からその仲介業者には仲介のみをしてもらい、購入後にリフォーム
はゆっくりと考えても良い位です。
あなたが最も注視するのは◆駅からの距離◆日当たり関係◆価格の
妥当性・・・・・その他、肝心要のことをそっちに置いては本末転倒ですよ。
また事前審査は複数を?、との心情ですが、「個人情報照会承諾書」に
署名捺印をして照会実施されなければ問題ありません。
信用情報センターでは、照会履歴が残りますので、最初に照会した
金融機関があれば、二番目三番・・・・・の機関は、
―――最初の銀行でOKになったのに別の銀行へ行く理由は?―――と
疑念を発生させる可能性があるからです。
それらを考えて行動した方が賢明です。
以上、参考になれば幸です。
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◆ご回答ありがとうございます。
質問の情報が不足しており申し訳ございません。
物件に関しては、現在購入意思(申込)を出して売主さんの承諾待ちの状態です。
仮定の話ではありますが、物件が契約できたとして、リフォーム代も住宅ローンに一本化したいのですが、物件の契約後にリフォームを他社で契約した場合、住宅ローンに一本化出来るのでしょうか?また、リフォーム会社と契約して最終的な融資額が決まってから本審査になるのでしょうか?
今の状況だと、A不動産でリフォームしないとリフォーム代を住宅ローンに一本化出来ないのではないかと不安です。
◆不動産業者です。
①A不動産には仲介のみやってもらい、他社でリフォームするということですか?できるかも知れませんが、物件がA不動産の専任媒介だったり、提携業者の専任媒介だったりすると物件を購入できなくなるリスクはあります。
②リフォーム代もローンに組み込むなら本審査前に見積りが必要です。
③当然あります。早い者勝ちです。
④提携ローンならそうなります。
◆はじめまして。
見積りは取った方が良いと思いますよ。
高いと思っているのであれば尚更です。
相場を知るという意味でも下記が役に立つと思いますので、宜しければ使ってみてください。
://wwwnbsm13com/reform
ご参考まで
◆色々な可能性がありますが、単純に・・・
まずは、A不動産に「物件のみ購入して、他社でリフォームは可能ですか?」と聞いてください。その回答次第です。
他社からの見積もりが取れない(購入までは現場確認等は一切行えない)となると、物件購入とリフォーム代金のローン一本化はできません。
◆①そのA不動産が、
「リフォームの際は自社で」
というニュアンスの購入条件を付けていなければもちろん可能です。
当然借り入れは仮審査をしてからになるので出した方がいいでが、A不動産よりも安いようであればほぼ100%通りますので高い場合のみでいいと思います。
②リフォームという事ですので物件を買ってからの方がいいと思います。
A不動産では同じ会社でリフォームするので問題ありませんが、違う会社であれば当然現場で物件を見ないと見積もりは出ません。
所有者がA不動産の状態だとA不動産多少なりとも間に入るのでややこしくなります。
③これももちろんあります。
ただ、正式名称忘れましたが、「買付書」
というのがあってそれを書いておけばとりあえず他の人に横取りされる事はないです。
ただ他の方も書いていた場合は書いた順で順番待ちになります。
お金がかかる事ではないので気に入った物件があればまずその書類を書いてキープがセオリーです。
不動産屋であれば必ずあります。
④報告書は通常不動産もしくは工務店が管理すると思います。
仮で通って本審査で通らないという事もあるし、基本こちらには用はないと思いますよ。
最後に。
現状だとA不動産はまとめてやってくれるという事で利益出すとこだらけだと思います。
物件、諸経費、リフォーム。
これではかなり不利だと思うので物件の価格は満足みたいですが、リフォームを他で出来るように物件を値切った方がいいです。
そして出来れば買う前にA不動産以外に現場までリフォーム屋に見にきてもらった方がいいですよ。


質問タグ:リフォーム,事前審査,A不動産,物件,申込金,仲介,本審査

【納得!】注文住宅を検討しております。 家族構成は父、母共に33歳で子供が現時…

注文住宅を検討しております。 家族構成は父、母共に33歳で子供が現時…

注文住宅を検討しております。
家族構成は父、母共に33歳で子供が現時点では1人(2歳半)ですが、もう一人欲しいです。
年収が父→400万 勤続年数1年目 母→約150万 派遣で勤めていて、二人とも 退職金は無いです。
車は二台所有でどちらも軽四です。
現在借り入れは車のローンが後80万程残っています。
貯蓄は約400万です。
情報はざっとこんな感じです。
今検討しております注文住宅は土地込みの約3500万です。
購入の場合は35年ローンで考えております。
まだ子供も小さいですし、ある程度旅行とかも行きたいと思っているので皆さまの案を参考にさせていただきたく質問させて頂きました。
同じような状態で住宅ローンを組まれている方や第三者からも意見をお聞かせください。
宜しくお願いします。

アンサー

かなり厳しいと思います。
まず。銀行ローンの手続きをする前にローンなどの借り入れがない状態にさせられます。車のローンが後80万程残っていますとありますのでこのローン残額を清算してからとなります。頭金は300万ちょいとなります。
約3500万くらいの新築なら買うことはできても生活はきつく、子供さんの成長とともに受験や結婚の時期に家の方も大規模リフォームやメンテの時期となり毎月の住宅ローンの支払いも危うくなります。(このご時世では収入の大幅増は期待できないと思います。)
よく中古なら買えそうと思われがちですが日本では家の価値が中古になると極端に低下するので、中古物件の銀行側の評価は低く、中古の価格が低くても、銀行さんの評価も低いので多額の借り入れはできず(希望通りは貸してくれない)、かなりの自己資金(頭金)が必要となります。
日本で家を買うとなると自己資金が少なければ新築を選択するしかないのが実情です。
また、中古住宅はきれいそうで、もそれなりに築年数分は劣化してます。買ってもすぐに手を入れるということはあたりまえのようなものです。
家を手に入れるとなると新築で年収にあった価格の家にするか、もっと貯蓄を増やしてから高い物件にされるかです。
◆年間支払額が120万くらいになります。
旅行や外食も出来ない、すご~く苦しい生活になるよ。
もう少し安い物件を探された方が良いね。
◆無理です。
旅行とかも行きたい、もう一人欲しい。
注文住宅はその年収は無理とおもってください。
2000万くらいまでの中古住宅ですね。
それでも借り入れ多いかなぁと私は思います。
できれば1000万強くらいがいいのだけど・・・・


質問タグ:注文住宅,軽四,退職金,住宅ローン,第三者,銀行,頭金

【コスパ最強】賃貸で家をグレードアップすることをなんというのですか? 例えば使え…

賃貸で家をグレードアップすることをなんというのですか? 例えば使え…

賃貸で家をグレードアップすることをなんというのですか? 例えば使えるクーラーがあるのに、ワンランク上のクーラーに付け替えること。
修繕や資本的支出ではない言葉はなんでしたっけ?

アンサー

リノベーションと称する程の内容ではないし、普通に既設エアコンの交換とかグレードアップと言えば解り易いと思うけどな。


質問タグ:クーラー,グレード,修繕,支出,ワンランク上,リノベーション,既設エアコン

【効果あり】家を借りると言ったのに、保留した挙句にキャンセルになりました。 遠…

家を借りると言ったのに、保留した挙句にキャンセルになりました。 遠…

家を借りると言ったのに、保留した挙句にキャンセルになりました。
遠隔地にある叔母の家を相続しました。 ハウスクリーニングをして、
不動産屋を通じて賃貸に出すべく募集したところ、数件の内覧希望者
があり、そのうちのお一方がと、そこでお店を開きたい。
とりあえず住んでみて、気に入れば購入もしたいとのことでした。
遠隔地の土地を持て余していたこちらとしては願ってもない話だったので、
その方に決めて、ほかの方にはお断りしました。去年の10月の話です。
仮にAさんとしますと、Aさんはたまたま私の家の近くで料亭を営んでおり、
そこをたたんで引っ越して隠居がてら細々とお店を作りたいと
おっしゃっており、そのために叔母の家の横にあったお墓を整理して
ほしいと(駐車場にしたい)の依頼もあり、本来の予定よりもだいぶ早い
三回忌、永代供養を含め墓じまいの手配を終えています。
本来であればそこで賃貸契約を結び、家賃をもらうべきところではあった
のですが、引っ越し予定は来年の3月ということでしたので、家の
手入れを始める引っ越し半年前の今年の9月から家賃の半分をもらい、
引っ越し後の来年3月からは全額ということでこちらもかなりの譲歩を
しました。
(先方から希望があったわけではなく、こちらから提案しました。
羽振りのよさそうな料亭で、購入予定のあるいいお話だったので、
進めたかったのです。一度食事にも呼ばれおじゃましました。
もちろん、しっかりお代ははらってきました)
当然そのあたりのやりとりは、不動産屋とAさんの間でメールでやりとり
をしており、証拠は残っています。
この1年の間、Aさんは数回新幹線で数時間かけて数回下見を重ね、
AさんからはAさん負担での改築についての問い合わせも相次いでおり
それについては承知してきました。何度も今年9月からの半額の支払い、
来年3月からの本契約開始については確認しており、契約の意思があった
ことははっきりしています。メールでのやりとりも不動産屋にあります。
ところが、先週になって、不動産屋に、「この契約はなかったことにする」
と一方的に告げられ、電話を切られたそうです。
この場合、昨年の10月から現在までの家賃を損害賠償請求することは
可能でしょうか?

アンサー

不動産業者です。
口約束だけでも賃貸借契約は有効です。したがって、メールの内容によっては、9月分家賃と、墓じまいの費用は請求できる可能性があると思います。また、解約予告期間(3カ月間)の家賃も取れるかも知れません。
ただし、「昨年の10月から現在までの家賃」は認められないと思います。この期間はもともと家賃が発生する期間ではなかったはずです。
賃貸借契約書が存在しない以上、相手方も抵抗することが予想されるので、弁護士に相談の上対応した方が良いでしょう。
◆できません。
賃料の発生日は今年の9月で、しかも予定賃料の半額ではありませんか。
契約をし、損害賠償額と内容を決めるのが契約です。
今年の9月の賃料相当額、半額になった賃料については請求可能かと思います。
損害賠償額の予定がないので、立証が困難かと思います。
墓に関係した費用も、契約に至らなかった場合の精算等は決めていないようなので、請求そのものができないと思われます。
賃料発生が今年の9月からで構いません。
その約定を正規の契約書など、書面で有効な形を得ておかないといけません。
即、次の募集にかかるべきです。
単なる皮算用をしていただけ、となります。
◆相手が「そんな約束してない」と言えば水掛け論で、払う理由などない。
◆難しいです。
民法では口頭の約束でも契約は成立すると言います。
ただし不動産の契約については、
○重要事項説明書の説明と署名捺印
○賃貸借契約書の署名捺印
をもって契約の成立と考えます。
一度弁護士などに相談して下さい。


質問タグ:家賃,やりとり,引っ越し,不動産屋,料亭,賃貸借契約書,賃料

【極悪】SEとクライアントの関係で、パッケージソフトを対象とした場合、どち…

SEとクライアントの関係で、パッケージソフトを対象とした場合、どち…

SEとクライアントの関係で、パッケージソフトを対象とした場合、どちらがどの様な決定をするのでしょうか? 通常、クライアントは仕様をみて、購入決定だけ、仕様決定は、SEというかパッケージソフト所有会社がやると思います。
また、パッケージソフトを元にカストマイズを受ける際に、元の製品価格からかけ離れた高い価格になりますが、これは何故でしょうかか?
カストマイズ部分の仕様決定をクライアントがする場合とパッケージソフト所有会社側がする場合で、価格が変わって来ると思います。

アンサー

仕様決定は、顧客とパッケージ会社で行います。顧客は要望を出しますが、必ずしもパッケージで実現可能とは限りません。すでにあるものを改修するのですから、根本に関わることなら、作り直しのインパクトがあるので、パッケージ会社はできませんと回答します。そこら辺で、顧客とパッケージ会社で実現可能な方法を提案しながら折り合いをつけていきます。
また、カスタマイズしている時点で特注ですよね。
そのために、パッケージ会社やカスタマイズする担当部署が、必要なエンジニアをかき集めて組織しなければなりません。
エンジニアは1ヶ月100万以上のコストがかかりますから、カスタマイズ規模とスケジュールによって、必要となる人数×単価が追加されます。
システム開発は建築と似ています。既存の建物に増築するのでしたら、関係する箇所をスクラップ&ビルドします。スクラップしたらまずい箇所もありますし、そのための手間賃は発生していますよね。
システム開発では、その手間賃が人月で普通に請求されるという事です。
◆パッケージソフトのカストマイズの内容は、1人で5分で改造出来るものでも、元のパッケージのライセンス費が数十万円程度のものでも、数千万円単位のカストマイズ費用を提示される事が多いのですが、この部分の事を質問しています。
カストマイズに実際にかかる改造工数では桁外れに高くはならないと思いますが。


質問タグ:カストマイズ,クライアント,パッケージソフト所有会社,カストマイズ部分,仕様決定,パッケージ会社,エンジニア

【診断】マンションの修繕工事と動物に対する毒性について。 チワワ1匹、コザ…

マンションの修繕工事と動物に対する毒性について。 チワワ1匹、コザ…

マンションの修繕工事と動物に対する毒性について。
チワワ1匹、コザクラ8羽、ボタン1羽、セキセイ3羽、文鳥5羽、亀4匹、トカゲ3匹、金魚たちなどと暮らしています。
先日の大阪北部地震と 台風によりマンションの修繕工事をしなければならなくなりました。
揮発性の有機溶剤を使いますし、防水塗装などもあります。
祖父母宅に私の部屋がありますが
そちらに移動しようか悩んでいます。
悩む理由として
①祖父母宅はオーブンレンジ、テフロンの調理器具を使用します。(鳥に毒性がありますよね)
キッチンは2階で私の部屋は3階ですが
空気が循環する構造なので危険?と感じてます。
②犬と相性悪い猫ちゃんが祖父母の家にいます。
会うだけで震えたり吐いたりするのでストレスかなぁと思います。
③文鳥がパニックになりやすいです。
部屋を変えただけでバタバタ飛んだり開口呼吸になってパニックになるので、移動ともなると相当なストレスになるのではないかと思います。
修繕工事とはいってもマンションの7階以上がメインで私の家は5階です。
5階も手すりの防水塗装や柵の取り替えや吹き付けなどするそうですが…。
マンション全体を覆うわけではなさそうです。
以上を踏まえて、マンションにいたほうがいいか祖父母の家にいた方がよいのか…
とても悩んでいます。
どうかお知恵をお貸しください。
動物飼育されている皆さん、特に鳥を飼育されている皆さん、どうされましたか?

アンサー

そのまま其処に居た方が良い
人が住める環境ですから、ペット達も大丈夫ですよ。
最近は住民の方が、匂いで頭が痛い等と言い出す
場合が多いから、殆ど水性塗料で塗るから匂わない。
鉄骨部分だけ、油性で塗るがほんの少しです。
その場合は換気扇を回すと、何処からか?匂いが
入って来るので回さない。
修繕工事中(9時から6時位まで)です。


質問タグ:マンション,修繕工事,祖父母宅,文鳥,毒性,殆ど水性塗料,匂い

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