【効果あり】【急ぎ】中古マンション買替、不動産屋選びについてアドバイスお願い…

【効果あり】【急ぎ】中古マンション買替、不動産屋選びについてアドバイスお願い…

【急ぎ】中古マンション買替、不動産屋選びについてアドバイスお願い…

【急ぎ】中古マンション買替、不動産屋選びについてアドバイスお願いします。
都内某所、JR駅徒歩3分です。すぐ隣のマンションに空きが出て、そちらに越したいと思っています。 その物件はGW直前に内部の荷物をすべて出して空っぽになりました。全面的にリフォームが必要なので(片づけ時に中をチラっと見せてもらいました)これからリフォームするようですが、リフォーム前の状態で売買を持ちかけては不利でしょうか。不動産屋(オーナーが不動産会社に売ったと思われ、その不動産屋はきれいにリフォームして高く売ろうと思っているのだと思われますが。)がリフォームするのを待つべきなのでしょうか?私は自分の好みのリフォームをしたいのですが。ただ、本物件は需要の高いエリアなので、割とすぐに買い手が決まってしまうので、急いでアクション起こさなければと思っています。引っ越しを急いでいるわけではないのですが、この物件にどうしても引っ越したい理由があるのです。
価格的には、私のマンションの方が高いのです。(双方の相場は調べました。)
また、私のマンションの売りを、該当物件を販売している会社に依頼した方が売る価格、買う価格、ともに、有利になるのでしょうか?
現在、該当物件の不動産屋ではないところに、私のマンションの見積もり依頼中です。
マンションの買替は初めてのことなので、少しでも高く売って、少しでも安く買いたい、ので、まずどのように不動産屋にアプローチしたらいいか、ご教示お願い致します。

アンサー

>引っ越しを急いでいるわけではないのですが、
この物件にどうしても引っ越したい理由があるのです
そういう理由があるのでしたら、多少は「損」をすることは覚悟しておいた
法が良いと思います。
勿論、なるべく高く売って安く買うというお気持ちは理解できますが
不動産業者が「買取再販」をする場合、既に
「買い取った金額+リフォーム金額」の元手に大して
いくら利益を乗っけて、業として「収支計画」を既に出しているからです。
あなたがおっしゃってらっしゃいますので、今の時期でそのまま考えてみて
業者としては
リフォームは5月中に終わらせる・・早くて5月中に売り出し広告を
初めて「すぐ買い手はつくだろう」・・そして早めければ6月中に決済まで
出来て、6月中に「利益を含めた全額の資金回収が出来る」と
読んでいると思います。
公平に考えて、「あなたの立場の分がかなり悪い」と言うことです。
これは非常に交渉の仕方が難しい内容です。
まず、相手の感情を読むことから必要ですので
仮に私が業者の社長の立場であなたの申し出を社員から報告を
そのまま受けた時に社員に指示する内容を書きます
①買い替えが絡むんだろ?そんないつ売れるか?解らないのを
待って相手にするより、他の大勢の一般客に向けてさっさと
広告を打ったほうが良くないか?現金一括客が現れて資金回収も早く
済むかも知れないし・・
②こっちだって、収支計画があるんだから、リフォームしなくても
最低限買い取り価格に当初想定利益を乗っけた価格だったら良いけどな
③まぁ最低限、その客に売ってもいいけど②の金額は
絶対譲らないでその客の「売却」もこっちで受けないと駄目だからな・・
理由?「その客は売らないと資金的に買えないんだろ?、じゃ、いつ売れるか?
売れそうか?もこっちが掴めてない状況(他社任せ)で、こっちの売りを
待ってられないだろ?
と、社員に指示するでしょう。
こういう場合の業者は「銀行から事業資金の借り入れ」で買い取り再販を
する場合が殆どですので、資金回収の時期が少しでも長引いたら
その分の金利負担も発生しますから、かなりシビアに考えます・・
そしてまだ「売り出す前」と言うことで、業者には弱みが一切ありませんので
あなた側が最初から少しでも「強気」で挑んでくると
「そんな客あんまり相手しないで、リフォームして普通に売り出すぞ」と
物件の優位性も含めて成ってしまう場合があるので気をつけてください。
書かれてないのでイマイチ想像で書きましたが
あなたが現金一括ですぐ払うことも、もしくは売らないで他で住宅ローンを
組んでもすぐ「決済できる」と言う内容であれば、少しは交渉の余地も
出てきますが、やはり「売らないと買えない」という事だったら、
もう下手に駆け引きをしないで下手に出て、「相談」と言う形から
素直に入ったほうが最終的に
「どうしてもその物件が欲しい」という目的を達成するためには
有利に運ぶとも考えます・・・業者側は「売りに出しててもいつまでも売れない」
などの弱みが一切無い状況ですので、まずは交渉を「テーブルに載せる」
ことが重要です・・・・・・・・・・・
勿論、業者が強気に出すぎてあなたに対して大きな損を
もたらすような提案をしてきた時には
あなたが欲しいと言う気持ちと、その損害額を天秤にかけて
判断してください・・・
申し出の言い方としては
「その物件を買いたいんだが、自分でリフォームしたい、幾らだったら
売ってもらえるか?そして今の自宅も売却したい、このような場合は
どうしたらよいか?」と言うしかないでしょう。
相手が足元を見てくる可能性は高いですが、そもそも足元を見られて
仕方が無い内容ですから、駆け引きするのはその
「足元を見られてから」でしか無い状況です。
◆早々の回答ありがとうございました。
頂いたご意見を元に、検討したいと思います。
「ベストアンサー」は期限まで他のご意見お待ちして、
決めさせて頂きます。
不動産屋さん相手に駆け引きは普通の人間には無理ですよね…
ちなみに、買いたい物件を扱っている不動産屋さんは
「オークラヤ住宅」です。
◆前所有者が不動産屋に売ったのでしたら、
不動産屋はリフォームして相場よりも高く売ることが目的です。
現状での売買を持ちかけても利幅が薄いので応じるか疑問です。
買うにはお金を用意しなければなりませんが、
先に買うなら現在居住中の家が売れるまでは待てません。
貯金か融資を受けるかでお金を用意する必要があります。
売りと買いの2回の売買を同じ仲介会社に依頼すると、
仲介手数料割引が普通ですね。
◆その買主の不動産業者が、中古マンションの再販専門業者であれば、リフォーム前の購入は難しいでしょう(断定はできないので、問い合わせだけはしてみてください)。
再販専門業者は、自社オリジナルのリノベーションを売りとしているため、中古マンションの仕入れは、原材料の仕入れのようなものです。
完成前の原材料を、一般消費者に販売することはほとんどありません。
それと、貴方の所有するマンションについては、仲介ではなく、直接買い取りをしてくれる場合に限っては、その会社に依頼したほうが金額的には有利でしょう。
ただし、買取価格は一般的に、仲介での市場価格より落ちる場合がほとんどです。
仲介を依頼するのであれば、その会社ではなく、一般消費者向けに幅広く営業活動をしている仲介業者に依頼したほうが高く売れると思いますよ。


質問タグ:マンション,リフォーム,不動産屋,該当物件,ご教示,仲介,資金回収

【ガイド】太陽光設置の契約をしました…が、 解約すべきだと思えてきました き…

太陽光設置の契約をしました…が、 解約すべきだと思えてきました き…

太陽光設置の契約をしました…が、
解約すべきだと思えてきました
きっかけはホームセンターのリフォームコーナーのイベントです。
興味はあったので、一度屋根の大きさ向き等見て試算させ てというのでお願いしました。その後主人とともに話を伺いました。
長州産業
CS-250B61S 1枚
CS-122B61R 5枚
CS-122B61L 5枚
パワーコンディショナ
接続箱
ラックシステム
モニタ工事費
全てで 872,640円(税込み)
147 kW
年間推定発電量 1787kWh
あまり売電では儲けられないのはわかりました…が
やはりやめたほうがよかったでしょうか
発電量が少なすぎる気がします…

アンサー

147KWで87万???
パネル6枚で1枚245Wだと、147KWにはなる。
家庭用太陽光発電の平均発電量は45KW。
45KWを発電するには300Wのパネルが15枚は要る。
1枚最安の3万としても、それだけで45万。
なお家庭用は10KW未満で、10KW以上になると産業用となり、
税金や出力規制の対象になる。
屋根に載せてしまうと屋根のメンテが出来ず、
補修や塗り替えで一度下さなければならず、
とんでもなくコストアップですよ。
やめたほうがいい。今は採算が合わない。
◆mer********さんへ
他の質問に対しても随分と前から同じようなリンクを貼っていますね。
おそらくリンク先の「ソーラーパネル販売全社一覧com」の社員さんですね。
サイトを拝見する限り、あなたのサイトで他のサイト(タイナビさんや省エネドットコムさん)へのリンクを踏んでいただき、広告収入や紹介料を得ているのでしょう。
回答者や閲覧者が見て、ためになる内容でしたら良いですが、中途半端な内容ですので余計混乱をさせると思います。
結局あなたのサイトはタイナビさんや省エネドットコムさんへのリンクがメインであり、タイナビさんや省エネドットコムさんは販売会社の仲介業者ですよね。
消費者にとってはどんどん中間マージンが取られていき、損してしまうような気がしてなりません。
※実際に紹介サイトは成約手数料や掲載料により運営されており、その費用は設置者の購入金額に上乗せされるのはご存知ですよね。
知恵袋のような場所でヤラセ行為を働くのはいかがなものかと思います。
◆太陽光発電の設置には経験と専門知識が必要ですから、設置業者任せになることが多くなると思います。
ですから初めて設置される場合は複数の設置業者に見積もりを出してもらって、各業者を比較しながら学んでいくほうが何かと効率がいいと思いますのでまずは「信頼できる設置業者」を選ぶことに専念されてください。
「信頼できる業者」に「見積もり」を依頼すれば、利益が出ない屋根には太陽光発電の設置はしません。利益が出ないという予測が出た時にはちゃんとその旨を顧客に報告して それでも設置するかどうかをきちんと顧客に問います。(基本的にトータルで利益が出ない住居には設置しません)
逆に利益が出るとなれば、 ご自宅と一番相性のいいソーラーパネル(メーカー)を選んでくれるので、複雑で面倒なメーカー選びもしなくて済みます。
ですからまず太陽光発電の設置を検討されているなら「信頼できる設置業者」を選ぶことに専念してください。 探していれば自然と基礎知識も価格相場も身についてきます。何より他社の見積もりを持っていれば交渉する際に心強い味方になってくれます。
そして「信頼できる設置業者」を選ぶにはとにかく「比べる」こと。これに尽きると思います。より多くの業者に見積もりを出してもらって「相見積もり」をされてください。今はインターネットで気軽に無料で見積もり依頼ができます。こちらに業者の選び方載ってますのでご参考にどうぞ。
://so-taiyo-ko-hatuden-itirancom/zettai/
沢山見積もり出させて競合させてみると対応やサービスなどの違いで会社の良否もかなり浮き彫りになってくるので怪しい業者の見極めも容易になってきます。少しでも多くのサイトで少しでも多くの会社の見積もりをして競合させてみてください
ちなみに比較するポイントは
1.「売電見込み」
(1)収入
①20年間の発電量
②売電単価
③20年間の売電収入
④補助金収入
(2)支出
①設置費用(工事費、申請費、諸経費込み)
②メンテナンス費用、20年間
③税金、その他費用
④撤去費用
2.「保証期間」
(1)売電出力保証値と保証期間
(2) 設備保証内容と保証期間
3.「設備見積もり」
(1)設備費・・・・・・合計金額XXX円
①太陽電池モジュール
②パワーコンディショナ
③接続箱
④発電モニター
⑤架台
⑥売電用メータ
⑦その他
(2)工事費
①基礎工事
②据付工事
③電気工事
④運搬、輸送費
⑤申請費用(電力会社、補助金)
⑥工事諸経費
(3)その他経費
①税金
②その他
4.「上記1から3の見積り有効期間」
ご参考にどうぞ。
◆太陽光発電は容量が小さいほど割高になります。
147kWなら小さすぎます。
売電するにも自分で使うにも3kWいやせめて25kWはあった方がいいですね。
ある程度の容量を乗せるとkWあたり40万円以下でつけられますが。
屋根の形状や大きさでどうしてもちょっとしか乗せられないことがありますが、そういう屋根はそもそも太陽光発電に向いていないのです。
◆辞めたがいいですね。
発電量少ないし
価格もバカみたいに高い。
◆個人向け太陽光発電で儲ける事は考えない方が良いと思います。
契約解除できるのであればしたほうがいいですね。
微力ながらの環境への貢献と思うのが良いと思います。


質問タグ:CS-122B61R 5枚,CS-250B61S 1枚,CS-122B61L 5枚,タイナビ,長州産業,1.47 kW,省エネドットコム

【危険】真面目に質問します。沖縄県の北谷で飲食店を開業しようと考えていま…

真面目に質問します。沖縄県の北谷で飲食店を開業しようと考えていま…

真面目に質問します。沖縄県の北谷で飲食店を開業しようと考えています。 電車がなく駅などもない車社会と聞きました、地元の方は飲食店を探されるのにフリーペーパーやネット媒体など、何を見 て探されるのでしょうか? 地元の方、地元の業者さんなど、詳しい方がいらっしゃいましたら、いろいろ教えてください!

ローカルテレビ番組やラジオ番組のCMをはじめ、フリーペーパー紙やネット情報などを参考にしている以外に知人などに連れ...アンサー

ローカルテレビ番組やラジオ番組のCMをはじめ、フリーペーパー紙やネット情報などを参考にしている以外に知人などに連れて行ってもらって、その店の存在を知り得たり、いろいろなきっかけがあると思います。
北谷町に隣接する沖縄市の旧商店街「一番街」が最近、小規模の居酒屋や串焼き店など増えてきて、徐々に「屋台村」化しつつあります。
コザ中央パークアベニュー界隈
s://wwwyoutubecom/embed/MGg8b72Celw
沖縄市中心街にある飲食店
://kozawebjp/venue/indexhtml?&sp=true&category=1&page=1
<商店街店舗リフォーム支援事業補助金>
s://wwwcityokinawaokinawajp/jigyousya/3449
コザ中央パークアベニュー↓
◆● 国際通り屋台村
s://wwwyoutubecom/embed/uylvs9Lj0t4
◆あなたは日本人で今、沖縄には住んでいないのですか?
だとしたら、沖縄人とはどういう連中か?
その生態や常識や文化をよく調べてからにしたほうが良い。
高い確率で失敗しますよ。
沖縄人は一部の例外を除き何から何まで日本人とは違う。
多くの移住者が沖縄で失敗するのを見ていますが
皆さん同じことを言う。
沖縄は日本で沖縄人は日本人だと思いこんでいた
自分がバカだったと。


質問タグ:飲食店,車社会,業者,地元,フリーペーパー,コザ中央パークアベニュー,沖縄

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