【ビックリ】相続税対策、投資目的の中古賃貸マンション検討中です。 実家近くの地…

【ビックリ】相続税対策、投資目的の中古賃貸マンション検討中です。 実家近くの地…

相続税対策、投資目的の中古賃貸マンション検討中です。 実家近くの地…

相続税対策、投資目的の中古賃貸マンション検討中です。
実家近くの地域なので昔からその雰囲気や人気はわかります。
徒歩5分以内に小中学校があり、RCの3LDKの6世帯。
敷地面積110坪。 駐車場屋根付き1台ずつあり。
地価も坪70万円する地域です。
築8年で現在満室。表面利回り4.5%。
事故物件や周囲環境は悪くありません。
資金の70%はキャッシュでいけそうです。
30%は借り入れ予定。
人気地区のため賃貸は多いのですが
3LDKは需要もあり、供給過多ではないようです。
入居決定した人にキャッシュバックキャンペーンなどは聞いたことはありますが
3年間住めば30万円キャッシュバックなどは有効でしょうか。
さらに入居者に好きなようにリフォームして欲しいと思ってます。
キッチン、風呂場、壁紙など入居者が自由にリフォームし、
上限20万円まではオーナーが出す形にしたいです。
返済などは駐車場経営もしてるため大丈夫そうですが
賃貸などの経営は素人です。
会社員で生活は出来てるので
儲けというよりは相続税対策が大きな目的にはなります。
入居者が出ていかない賃貸を目指したいです。

アンサー

相続税対策と言いますが、具体的に何が対策になっているのですか?土地が相場の半値以下で残りが建物代金?現金で持っているよりいいかな程度ですか?
全6戸で表面利回り45%って全額キャッシュで購入できる人が手をだす物件ですよ。ましてや、キャッシュバックやリフォーム代を負担すると利益はどのくらい?実質利回りと返済額をもう一度計算したほうがいいと思います。現在1棟物の投資物件を小金持ちの人達に斡旋している会社が多いですね。
◆全額キャッシュも可能ですが
実は今、欲しい駐車場用地もあって
相続税対策であえて借金したいのと
駐車場経営と賃貸マンション経営を考えています。
実際に3年前から駐車場経営はやってますが
地域的に需要が高く、問い合わせが多いため
知人の土地が隣にあるためそこも今年、購入予定です。
駐車場は自由度もあり、気楽ですが、
相続税対策には向かないのが難点です。
◆それを買えば資産ではなく負債です。
貴方が給与所得者であれば、確定申告をする事で
損益通算ができ、所得税の還付があります。(赤字の場合)
相続対策であれば、お勧めしません。
◆表面利回り4.5%でキャッシュバックなんかして利益が出るのでしょうか。
実利益で大きく-になりませんか。
儲けは気にし無くても、厳しい気がします。
修繕積立金や、長期の修繕計画等の研究も重要です。
中古も、居住と投資で融資の際、築年数の制限があります。


質問タグ:キャッシュバックキャンペーン,入居者,30万円キャッシュバック,相続税対策,キャッシュバック,小中学校,給与所得者

【ビックリ】セキスイハイムM3の総2階建て築25年の家です。最近気が付いたの…

セキスイハイムM3の総2階建て築25年の家です。最近気が付いたの…

セキスイハイムM3の総2階建て築25年の家です。最近気が付いたのですが、基礎コンクリートの土台と上に載せてある家本体がずれている箇所が数か所あって、大きいところで2CM位ずれています。 ずれは出たりへっこんだりで、全体が方向を持ってずれている様には見えません。特に角の部分がひどいようです。
一般の家庭で特別な使い方はしていません。どんな問題が考えられるでしょうか?
ほっておいても大丈夫でしょうか?
積水の方に連絡すれば良いのですが、最近のリフォームを価格の面でたの業者にしたため、相談しづらい状態です。
皆様のお知恵をお貸しください。よろしくお願いいたします。

アンサー

その理由でセキスイに遠慮することはないです。
セキスイファミエスに点検を依頼しましょう。
ここで、写真もなしで、ハイムの構造も知らない人にアドバイスを求めるより、セキスイファミエスに見てもらった方がずっと安心です。
なお、M3は80年代半ばまでの製品なので築25年という事は無いと思います。
築25年なら、パルフェではないでしょうか?
◆ご回答有難うございます。
取り敢えずリフォームを頼んだ業者さんにも見てもらいます。それでわからないようでしたら積水さんに頼んでみます。
”この程度のずれはプレハブ住宅ではよくあることですよ”とか或いは”何か悪いことの予兆で至急専門家に診て貰い、対策をとった方が良いですよ”とかいう一般的なことを尋ねたかったんですが、やはり専門家に見てもらった方が良いでしょうね。
すみませんM3でなくパルフェでした。昔のことでうろ覚えで。


質問タグ:セキスイハイムM3,総2階建て築25年,積水,基礎コンクリート,リフォーム,セキスイファミエス,パルフェ

【効果あり】朝のトイレタイムが家族同時になり、1階に一つ、2階に一つずつあるト…

朝のトイレタイムが家族同時になり、1階に一つ、2階に一つずつあるト…

朝のトイレタイムが家族同時になり、1階に一つ、2階に一つずつあるトイレが同時にふさがることがままあります。1階に2つトイレがあるおたくはありますか? 同じ階に2つトイレを作ると費用はどれくらいかかりますか?

アンサー

うちはトイレ3ヶ所です。
初めに建てたときは普通に一階に一つ二階に一つでしたが、一部屋建て増しをしたので、そこにもトイレと洗面を付けました。
◆ありがとうございます。建て増し時のトイレ洗面追加リフォーム代はおいくらでしたか?


質問タグ:おたく,一つ,2つトイレ,トイレタイム,費用,トイレ,洗面

【最新】倉庫のリノベーションの噂と現実の差。 3階建て65坪の重量鉄骨のスレ…

倉庫のリノベーションの噂と現実の差。 3階建て65坪の重量鉄骨のスレ…

倉庫のリノベーションの噂と現実の差。 3階建て65坪の重量鉄骨のスレート倉庫を鉄骨と床のみ活かして住宅ようにフルリノベーショを考えています。
3階フルに使う予定ではなく、1階のみを住居に考えています。ですので外観は3階分ひつようですが、内装は1階分のみです。
ですが、見積もりをとると、3500万以上になると言われてびっくりしています。
ネットの情報では500万から1500万と聞いていたので、あまりの違いに戸惑っているのですが、どういうことなのでしょうか?
なにが2000万以上の差をうんでいるのか教えていただきたいです。
よろしくお願いします。

アンサー

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スレート倉庫という事で、
石綿含有物であり、その点での撤去費用が高くなるのは間違いないです。
小規模倉庫なので、耐火被覆がされている可能性は低いと思いますが、
もしも、柱、梁、床に石綿吹き付けによる耐火被覆がされていたら
その撤去費用は、かなりの金額になるはずです。
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行政手続きについてですが
住宅への用途変更なので、特殊建築物に該当せず、
用途変更に伴なう確認申請は不要です
しかしながら
鉄骨造3階建てで、建築基準法6条の三号建築物なので
フルリノベーションの場合、『大規模な模様替え』に該当し
これを理由とした確認申請は必要です。
なので、いずれにせよ
確認申請に伴なう費用も必要です。
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鉄骨倉庫が古い場合、
現行の法律基準に適合しない『既存不適格建築物』である可能性もあり
大規模な修繕の場合は、構造上の危険性が増大しない場合は、そのままの構造を使い続けることができますが、
もしも、重量の大幅な増加とか、骨組みの一部撤去などによって、構造的な危険性が増大すると判断される場合は、大幅な構造検討や補強などが必要となる可能性があります。
もしも、これに該当すれば
そこでもかなりの補強費用が発生するでしょう。

もしも、構造上(建基法20条)の既存不適格建築物に該当する場合、
屋根や外壁の固定重量の増大は、構造上(耐震上)の危険性増大につながりますから、新たに設置する屋根や外壁は、既存のスレートに比べ、同程度以下の重量に抑える必要性が出てくると思います。
新たな下地設置は絶対に必要で、その重量増加を相殺するには、鉄板系など、とにかく軽い材料で屋根や外壁を構成する必要もあるかな?と思ったりします。
そして、1階に新設する住宅内装も、その荷重を鉄骨の躯体に負担させると、固定重量の増加に繫がるので、なるべく既存の柱や梁に頼らない方法で設置する必要もあるかな?と思ったりします。
あくまで、上記の注意点は、構造上の既存不適格に該当する場合の話です。
既存不適格ではないのならば、このような注意や対策は不要でしょう。
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鉄骨の耐火被覆は存在しない。
既存不適格建築物ではない。
と仮定し、
建物形状も、当方で勝手に類推して、大雑把な概算をしてみます。
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総3階建て、65坪(約210㎡)
各階;約70㎡(平面形は10m×7mとします)
階高;各階3m(軒9m)
屋根面積;約100㎡
外壁面積(窓含む);約300㎡
【①仮設関係】
仮囲い;概算一式=50,000
足場;450㎡×@1,000=450,000
その他養生;概算一式=100,000
工事に伴なう廃材処分(石綿除く);210㎡×@1,500=315,000
清掃、クリーニング;概算一式=210㎡×@800=168,000
仮設電気;一式=50,000
仮設水道;一式=50,000
<①・小計;1,180,000>←万円以下切り下げ
【②・解体関係】
石綿含有波型スレート解体処分;400㎡×5,000=2,000,000
その他、内外装撤去解体;概算一式=200,000
<②・小計;2,200,000>
【③・屋根関係】
下地(タルキ、野地、材工);100㎡×3,500=350,000
鉄板葺き(ルーフィング共、材工);100㎡×5,500=550,000
役物類(材工);概算一式=100,000
運搬費;概算一式=30,000
<③・小計;1,030,000>
【④・外壁、軒関係】
下地(胴縁など材工);330㎡×@2,000=660,000
サイディング(軒含む、材工);330㎡×@7,000=2,310,000
水切り役物など(材工);概算一式=100,000
シーリング(材工);推定500m×@700=350,000
サッシ(材工);推定30ヵ所×@平均35,000=1,050,000
雨樋(材工);概算90m相当(役物込み)×@2,000=180,000
運搬費;概算一式=50,000
<④・小計;4,700,000>
【⑤・住宅内装関係(1階70㎡のみ)】
内部間仕切、下地(材工);70㎡×@12,000=840,000
内装造作工事(材工);70㎡×@概算60,000=4,200,000
建具類;推定20枚×@平均25,000=500,000
断熱;推定240㎡×@1,500=360,000
その他雑工事;概算一式=250,000
<⑤・小計;6,150,000>
【⑥・給排水衛生設備関係】
給水引きこみ、量水器など;概算一式;200,000
給水管、給湯管敷設;概算100m相当×@3,000=300,000
下水公共枡接続;概算一式=100,000
排水管敷設(雨水こみ);概算80m相当×@平均6,000=480,000
給湯器;適当に・・150,000
便器、便座;適当に・・100,000
洗面台ユニット;適当に・・100,000
浴室ユニット;適当に・・700,000
キッチン;適当に・・300,000
<⑥・小計;2,430,000>
【⑦・電気設備関係】
引き込み、幹線、分電盤;概算一式;200,000
照明、スイッチ、コンセント;概算50ヵ所×@平均8,000=400,000
弱電関係;概算一式;150,000
照明器具;概算20ヶ所×@平均10,000=200,000
換気設備;概算一式=120,000
エアコン;概算一式=250,000
<⑦・小計;1,320,000>
【A】<①~⑦の小計;19,010,000>
【⑧・その他】
管理費・諸経費;【A】×10%=1,910,000
各種行政手続き;概算一式;200,000
<⑧・小計;2110,000>
【B】<①~⑧の合計;21,120,000円>
【C】消費税;1,680,000円
【総計】=【B】+【C】=22,800,000円
長くなってしまいましたが、かなり大雑把な概算に過ぎません。
当然の如く、
内外装や設備の仕様、現在の状況により、
単価、面積などは
大幅に変動します。。。
3,500万円は、かなり高い見積だと思いますが
500万円~1000万円は、希望的観測を含む安い価格だと思います。
また、最初にも書いたように
もしも、鉄骨の耐火被覆の石綿撤去や、既存不適格に伴なう構造の大幅補強などが必要ならば、更に費用は必要になるものと考えます。
◆とても詳しい計算をありがとうございます。
私の言葉足らずで申し訳ありません。延床面積が65坪ではなく1階床面積の広さです。
柱、床等への吹付けはありません。
計算していただいたのは1/3の大きさで2千万程ということは3-4千万円というのは妥当ということなのでしょうか。
鉄骨の構造はいじりません。耐久性もあり補強は必要ないとのことでした。
◆外装をリフォームするために足場を組むことになるので500から1千万円かかります。給排水、ガスのインフラで300〜500万円、あとはふっかけられているのかな
◆工務店と設計事務所を経営しています。
内容によりますが、かかるかもしれませんね。
仮にウチに依頼がきたとして、瞬間的に考えることは。
・1階のみの部分改修だけでも、建物全体を現行法規に合わせなければならないから、リフォームとしては割高になるかな。
・不確定要素が多そうだから、経費を割り増ししておく必要があるなぁ。
・倉庫だから、断熱気密は全くなさそう。65坪分建物の断熱改修費がかかかも。中途半端な内容で金額ありきで提案してクレームきてもたまらない。
などなど。多めに見積りますが、それらが二重三重になれば、簡単に金額は膨れ上がります。
みんな損したくないですからね。
◆あくまでも想像と適当な計算です
スレート解体処分50万~
足場40万~
鉄骨下地ライトゲーヂの補強追加改造もしくは取り替え(既存状態による)
スレートのライトゲーヂは屋根は835ピッチが多く壁は860ピッチが多い(スレート6尺使用の場合)
現在の主流の屋根材外壁材は455~600ピッチで必要な材料が多い
ここで150万以上はかかりそう?
それに鉄骨本体の補強改造
新規外部建具も結構高いです(これは私は知らないので省略)
新規屋根外壁で200万~
材料によってかなり差が出ます(材料の選択も防火、耐火などの規制により選択しないといけない場合もある)
単純計算で外部だけで500万は軽く越えますね。
鉄が高い時期を見計らって解体して、新しく建てた方が安くつきそう?
◆用途変更をするなら確認申請が必要で延べ床に対し、基準法遵守工事が必要となる。
ここのド素人の言動を信じるのはバカという。
◆最低で三社、同じ条件で先ず見積りを取って下さい。


質問タグ:リノベーション,スレート倉庫,フルリノベーショ,概算一式,小計,重量鉄骨,100 000

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