【納得!】借地権の義理実家の二世帯住宅への建て直しについて お尋ねします。 …

【納得!】借地権の義理実家の二世帯住宅への建て直しについて お尋ねします。 …

借地権の義理実家の二世帯住宅への建て直しについて お尋ねします。 …

借地権の義理実家の二世帯住宅への建て直しについて
お尋ねします。
主人の実家が借地権で、築25年の木造住宅に69歳の義母が一人で住んでいます。 23区、湾岸地域に近く、借地権の土地は89平米、約26坪です。
自営業の私達夫婦と5歳、3歳は義実家から徒歩5分の
分譲マンションを購入して住んでいます。
今回その借地に完全分離二世帯を立て直そうかと言う話が
進んでいたのですが借地と言うことで私が気になる部分が
ありマンション買い換えか義実家建て替えかを迷っています。
以下概要です。
・借地の持ち主は個人ではなく大きめの不動産会社
・現在の名義は義母名義の会社のため、義母名義に変更予定
→名義変更料と建て替えの承諾料で約300万円
・30年更新で5年後に更新が控えているため、不動産会社より、
今回一度に更新料も払うなら
総額500万のところを400万円にすると言われた
・地代は月々44000円(近隣の相場では3万前後)
・私達には土地は売らない
・他人に売るに出す場合は借地権なので6~7割の価格
(予想額3500万程度)
今回の話にあたって地代が近隣と比べ高いので
値下げ交渉をしたところ今まで25年間承諾してきたものだから
値下げはしないと言われました。
上記の名義変更・承諾料400万円はありがたいことに
義母が出してくれる予定です。
建物は総額3700万程で完全分離二世帯、
駐車スペース1台分あり、解体費用150万円
もし義母が亡くなったりすれば義母居住部分の1階を貸しにだす
(想定家賃10万程度)
義母が元気なうちは44000円の月々の地代のうち20000円は出してくれるそうです
私が気になる点は
近隣の同じ不動産が管理している物件より地代が割高なこと
そしてその44000円をずっーと支払っていかねばならない
マンションでも修繕積立や管理費などがかかりますが、この場合は
マンションの資産価値をたもつための費用なのでよいですが
44000円は地代なのでもちろん勿論、修繕の費用は後々別途発生してくる
30年後に更新料200万円がかかる予定ですが
私達夫婦は自営業のうえあまり貯金をできるタイプではなく、
小さい子供がいてこれからお金がかかりそうなのに
老後の資金と別に更新料等払えるか不安がある
また、30年たてば木造なので家も古くなり、子供達が結婚等して
そこにまた立て直したいとなれば今回と同じように何百万円もかかる
30年後には私は65歳、主人は75歳です。
主人と義母の意見は、一階はそのうち貸しに出せるから
地代がかかってもそれでまかなえる。
30年後に更新料など払えなければその時売ればいい。
このローン金額でこの土地でこの広さには中々住めない。
借地権だけどすごい価値がある
しかし私の意見としては、
30年後は土地の周りの環境、家族の人生ふくめ全て不確定要素であり
いくらで売れるか分からない、借地で地代が高めなので買い叩かれやすそう。
貸すにしてもメンテナンス費用も発生する
そしていくら払っても払っても自分達のものにならない
30年後に売りに出し3500万円で売れたとしても30年で地代1500万円払うことになるので
今売りに出した方が高く売れるのでは?
その場合今回の名義変更料+承諾料+解体費用はかからない
(不動産会社に聞いたところ特に更地にする必要はないとのこと)
名義変更や承諾料がバカバカしい
今回のことでよく分かったのですが借地権はとにかく面倒なことが多く、
ローンも通りにくく、自分が年をとった時に面倒なことは避けたいし
娘2人にも面倒は避けてあげたいのです。
そして少し気にかかるところが、主人には姉と弟がおり、
姉は義母が所有する別の土地をもらうことが決定しており、
今回大きな価値のある借地権を私達がもらうので、弟夫婦には
現金1500万+北関東にある別荘を、と言うのが義母の考えです。
しかし借地権はランニングコストも高くそこま大きな価値があるとは私は
思えないのです。周りの友人に聞いても借地権は・・・と微妙な反応です。
絶対やめておいた方がいいと言う友人もいます。
今回の借地権での二世帯計画をやめて、私達はもう少し広いマンションに住み、
義母は一軒家に1人で住むのももったいないのでそれならば売って
1LDKの2500万ぐらいのマンションを買おうかなと言っています。
そうなった場合に、もし義母が亡くなればそのマンションを売り、現金を弟夫婦と等分にするそうです。
借地を3500万で売り、それを元手に土地を買いそこで二世帯を建てると言う案もあったのですが
近所で売り出し中の土地は18坪5000万円ほどで二世帯にするには広さも足りないように思います。
義実家と同じ面積ですと6500万円程で今出ていますが、そうなると先に出るお金が
大量に必要になり現実的ではないように思います。
長々と書いてしまいましたが、結局借地権に二世帯を
建てなおすかしないか、義母と主人の言うようにそんなに
うまく話がいくか、得な話しなのか疑問です。
お詳しい方やご意見のある方アドバイスを下さると嬉しいです。

アンサー

不動産投資の経験のあるものです。
あなたの気持ちよくわかります(*_*)
義理のお母様だと気も遣うし、旦那さんも息子なのでどうしてもお義母さんに肩入れしてしまっているのでないかと感じます、、
まずお義母様がお亡くなりになられたときには、1階は貸しに出せると言っているようですが、本当にその部屋が埋まるのでしょうか?
上にオーナーが住んでいる中古の物件というのがずっと埋まるとおもえますか?
現在不動産賃貸は空きが多く、また賃貸に出すとなるとリフォームや管理についてもお金も時間もかかるため不動産に関して素人ならうまくいくのかなと疑問に感じました。
あなたのおっしゃっている通り、借地ならば30年後に今の価格で売れるか全くわかりませんし、地代もかかるためいざ売るときになると売却損になってしまうという可能性も高いように感じます。
そのためもう一度土地売却を検討されてもいいと思います。
予想額が3500万と仰ってますが、これより高く売ることは全然可能です。
不動産業者の力量によってはそれより数百万も高く売ることが出来ると思いますので
実際に売却するしないは別として、相談してみてはいかがでしょうか?
でも不動産業者は足元をみて価格を設定したり、逆に相場よりもあまりにも高い査定を出して契約してもらい、専任になってから値下げを行うなどの手法をとってくる場合もありますので、今回のように売却するにしても購入するにしても相場を知ることって不動産において一番重要だと言われています。
こちらから相場など確認できるので、一応載せておきますね!(^^)!
://fudousan1sateicom/w31/
リスクもないですし今後どうするかの参考になるかと思います。
結論からいえばお義母様と旦那さんの考えは少し甘いように感じますので、どうしても納得できないなら売却の方がいいよという数字のデータなどを使ってうまく交渉すればいいのではないかと思います。大変だと思いますが頑張ってください!
◆二世帯住宅経験者です。(離婚してます)
二世帯住宅って大変ですよ。
義母さんが、新しい家に住みたいだけでしょう、、
しかもそこは借地、、、だったら、別の場所に30年でかかる予定の1500万円を余分に出しても、土地付き一戸建てを建てるほうが、いずれは土地も家も自分たちのもの。借地はいつまでも借地です、2人の娘さんたちにも譲れません。
義母さんは、今の借地の家は売って、便利な場所に手ごろサイズのマンションを買う。そのほうが、将来、売るなり貸すなりしやすい。
二世帯住宅に建て替えるとして、義母さんは幾ら出せるの?まさか300万円だけってことは無いですよね。
ーー上記の名義変更・承諾料400万円はありがたいことに
義母が出してくれる予定です。ーー
人がイイですね(^_^;)、法人名義から義母名義に変えるなら、義母本人が出すのが当然です。【出してくれる】なんて喜んでる場合じゃないですよ。
いずれ義母が亡くなったりしても、あなたには一切、相続の権利のないものに(もちろんご主人にはありますが)
これからあなたが苦労するのミエミエです。
二世帯住宅にすると、固定資産税がハンパなく高いです。電気代とかも月2、3万行きます。それを、誰が払うか、ってことになった時、ご主人の稼ぎから全部払って、義母さんは年金をお小遣いとして遊びに使い、
あなたや子供が食費を切り詰め、雑費や交際費を切り詰め、カツカツの生活しながら、義母さんに子育ての口出しだけされて、、、
我慢できますか?
これは私の経験談ですけどね。
そんな思いをしても、自分たちのスペースは二階のマンションのフロアみたいなものでしょう?
だったら、好きな場所に夫婦と子供でのびのび暮らせるマンションを買ったほうがいいくらい。
義母さんとは、近くに住んで、孫を預けたり、お互いに助けあうスタンスが1番いいですね。
一緒に暮らすと、電気代から食費から、
誰のお金から出て、誰が苦労して、誰が浪費してるか、、とモメますからね。
同じ町内くらいに別に住むのが1番いいですよ。
◆不動産問題に取り組んでいる年配の者です。
あなたのお話の概要では、
◆実家が借地権の居住状態、
◆あなた方は別途、独自にマンションを所有、
◆この度、「二所帯住宅」の計画が発案された、
とのことのようです。
そこで先ず、「借地権」というのが最大のネックと思われます。
文面にあるように、「○○代が○○円」的なことで、住居に何をする
にも「他人の意志と金銭授受」がからんでくる、ということです。
法外な安価で土地を使用しているならともかく、借地権と言えども、
現実的には◆名義変更料◆建替承諾料◆更新料、その他です。
まして「1階を家賃で収入」となれば、これまでの「居住目的」とは
違い、「賃貸事業用地代」として、一部賃貸の値上げとなり、全住戸を
「貸す」となれば、完全に事業用物件と化します。
そうすれば、平たく言って「他人のフンドシで相撲を取る」ことになり、
それなら地主が直接貸した方が有利との理屈にもなります。
いずれにしても、あなた方がまだお若い内に――借地を逃れる――志向
を持った方が賢明と判断されます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そして「二所帯住宅」ですが、文面では「分離型」とありますが、これ
は可能なら避けて、義母とは全く別の「近隣」に転居することをお勧め
します。
なぜならこれは完全に、互いのプライバシーを尊重する考えだからで
あり、巷間、いわれる「近居」という考え方です。
うまく行って「もともと」で、わずかなスキマでも生じたなら、
全く違う地域に各々が存在した方が万事にスムースに行くのです。
互いに、必要なときだけ「利用」し合い、日常は離れている、のが
人間関係を上手に過ごすコツのように思われます。
(嫌な部分を見せずに済む、からです)
二世帯住宅は、ハタから見るほどハッピーなものでなく「極めて円満」
というのはドラマの上、だけのような気もするのです。
「借地権付住宅」が売却できることは既にご存じのようですので、義母
の他界の事態が発生したら、売却換金して現金を分配した方が賢明です。
(無論、建物が義母?名義で登記されている前提ですが)
「うまく話がいく」ことを前提にするのでなく、逆の状態を前提にして
いかないと苦しむのはあなた方ですよ。
以上、参考になれば幸です。
--------------------
★更に質問があれば「回答リクエスト」からどうぞ。(再質問限定)
上記<kenanami3150>を開いて左側の<回答リクエスト>で投稿。
★「ID非公開」の方は「過去質問」が開けず経緯がわかりません。
再質問文の最後に前回の「質問URL」を記載願います。
★参考になれば私の「知恵ノート」もごらん下さい。(全14項目)
://chiebukuroyahoocojp/my/myspace_notephp?writer=kenanami31
◆築25年なら何とか売れないですか、
売って買い替えたほうが良いと思いますが、
大き目のマンションで同居とか、
賃貸で済ますとかのが良いのでないですか。
◆>>30年更新で5年後に更新が控えているため、不動産会社より、
今回一度に更新料も払うなら
総額500万のところを400万円にすると言われた
どうしてもそこに建て替えたいなら、とりあえず名義変更料と建て替え承諾料の300万だけ支払って、5年後の更新料は支払い拒否でOKです。旧の借地契約では更新料を支払う必要が無いからです。
借地権が今時地価の6~7割の価値があるはずがありません。良く見積もっても1割がせいぜいです。つまり500~600万しか売れないと思いますが、そのあたりの相場をしっかりと近隣の業者に問い合わせ調べて下さい。特にご高齢の方は過去には土地を買う事すら無理な時代を経験されておられますので、借地をして家を建てるのが当たり前の時代を過ごした感覚があり、現在ではあり得ない価値観をいまだに持っておられます。
現在では借地権などなんの価値もありません。それこそ二束三文です。
再度言いますが、現在では、借地になどなんの価値も無いのです。35年後なら尚更ですおそらく0円か返却時の解体料金負担で、数百万以上のマイナスとなるはずです。
なにもかもが知識不足です。いちからじっくり考察しなおす必要があります。
急いては事を・・・です。ご用心して下さいませ。


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②マンションではどのくらい違いますか?
③キッチンは工事代金だけでどのくらいでしょうか?

アンサー

①状況によって異なりますが、工事内容と人件費で見た場合
大工工事:風呂の解体、撤去、処分、壁や床の仕上げ(2名×3日)
電気工事:電気結線外しと復旧 (1名×2日)
ユニットバス設置:バス組み立て (2名×1日)
例えば3日かかる工事なら3日分の人件費+利益(人工原価1日2万円)
大工6人+電気1人+水道2人+ユニットバス2人+代理人3=14人
14人×2万円+材料費8万円+利益30%=47万円(考え方の目安です)
②マンションは戸建てより狭いと考えられるので人件費、材料費、利益
で20万円〜 マンションのリフォームに慣れてる業者が望ましいです。
③キッチンは、対面型、I型、U型、アイランド型などによっても違って
きます。工事代金だけでというのが難しくシステムキッチン交換、パネル
クロスの張替え、キッチン設備の配置変更など含まれた価格の相場が
マンション50〜130万円 戸建て70〜170万円
何をやって何をやらないかによっても変わってくるので、業者に
いきなり電話で問い合わせはせず、見積もり無料のサイトにメールで
問い合わせして、実際に業者を決めるときも相見積もりと言って数社
に見積もりを出してもらうのが一般的です。私は価格の下調べを
ネットでしておいて建ててもらった工務店にお願いしましたが
兄夫婦の家はネットの見積もりから一番納得いく料金のところ
にしました。このサイトは私も参考にしました。
://sougou-yukipcom/reform/re/index10html
◆①ケースバイケースなんでなんとも
床下の基礎を全面打つか、土の上に束を置くだけで済ますかで
金額は全く違うし、既設の配管をそのまま使うか
やり直すかで金額は全く違います、また現状の風呂が広く
内壁を壊さずUBが入るのと、タイルを撤去して補強しないと
入らない風呂では全く費用が違います、また補強せず
撤去のみでUBを入れると当然その分の金額は変ります
それから業者次第、地域次第でも費用は変ります。
②マンションでリフォーム用が容易に入る場合は
戸建てより非常に安く付きますし
工期も凄く短くなります。
ただし建物構造や配管によって
安価なリフォーム用UBを無理やり組むと
後で大変なことになるケースもあります
③現状がセクショナルなのかシステムなのか
既設の施工手順が良いか悪いかで
解体と、組み込み準備の費用がぜんぜん違います
何も無い状態だと、搬入組み付けは
ニトリやタカラなどをのぞいたメーカーなら1桁万円です
ただしこれもキッチンサイズや加工の有無、搬入の難易度
などによる人手間次第です
2社に関してはかなり高くなります


質問タグ:ユニットバス,リフォーム,工事代金,木造戸建て,在来浴室,人件費,ユニットバス設置

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建築風水について質問です。 今まで風水について深く考えたことはなかったのですが、この度中古住宅を購入しリノベーションするにあたり、気になってきました。
物件が図の様に袋小路の突き当たりにあり、駐車場の上にバルコニーを増築して洗濯物を干したり、プールをしたいと考えているのですがやはり良くないのでしょうか?
非常識な人間が引っ越して来たと思われたくないので質問させて頂きました。

袋小路,バルコニー,建築風水,度中古住宅,洗濯物,家相,地上高三尺アンサー

この住宅地の配置とか宅地の状況を見るのなら風水ですが、個人の家の家相など風水とは関係ないですよ。最近のインチキ風水に引っかからないでください。
駐車場が壁で囲われなければ家相に関係ありません。もし車が汚したくないから壁を付けるというなら、地上高三尺以上あけてください。
家相とは天気と地気が保気される空間をさします。従って日本でのバランスが取れる地上高三尺を超えたものは家相としてみません。
家相に入らない場所をどうしようと自由です。
プールは常設じゃないですよね。常設だと別の意味でよろしくないですからね。水は重いですよ。
後は隣家との関係ですね。ひょっとしたら採光の意味で嫌がるかもしれませんから、その天は十分に話し合ってください。
後は柱を立てる際の土地の穴掘りですね。これは難しいですけどこれもとりあえず三尺を目安にしてそれ以上深く掘る場合は方位と日取りを気にするのが普通です。
そこまで厳密にしなくても土用だけは避けましょう。
◆回答ありがとうございます。
そう言ってもらえると気持ちが軽くなりました。
無知な私にわかりやすく説明して頂き、ありがとうございます。壁を作ると家相に関係ないのですねー!!
条件を確認すると日陰規制ありとあるのでバルコニーは難しいかもしれません(´・ω・)
ビニールプールで夏に子どもが遊べるかなぁと思ったのです。
ご近所さんの関係が大切ですよね。
リノベーション会社が決まったらまた詳しく聞いてみます。


質問タグ:袋小路,バルコニー,建築風水,度中古住宅,洗濯物,家相,地上高三尺

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