【マル得】マンションの理事会や管理会社にお詳しい方へ質問です。 私が住んでい…

【マル得】マンションの理事会や管理会社にお詳しい方へ質問です。 私が住んでい…

マンションの理事会や管理会社にお詳しい方へ質問です。 私が住んでい…

マンションの理事会や管理会社にお詳しい方へ質問です。 私が住んでいるマンションは築30年になり、昨今、理事会で下水道管の大規模修繕が計画されているようです。
で、先月理事会からの議事録に
「下水管のリフォームをライニング工法で行う方針だが、組合員各位から意見書を募りたい」と期限を明記されてありました。
私個人として安直なライニングは避けるべきだと考え、VPなどの塩ビ管への取り替えか、修繕プランを保留凍結すべきだと思案し、匿名なしで意見書を作成し理事会と管理会社へ提出いたしました。
で、その意見書に「次回の理事会へは私も末席に参加させていただき、議事を傍聴させていただきます」と記入いたしました。
で、昨日、月例の理事会があり意見書の予告通り臨席をいたしました。
すると、式次第が件のライニング工事の件になったとき、マンション管理会社の方から
「○○さん、今日はなぜ理事会に居るのですか? 誰から許可を受けたのですか?」と言われ、理事長から退席を命じられました。
その際の彼らの言い分は「理事長は理事に選任されている者だけが出席を許されており、事前に理事長や理事会に出席を申請していなくては傍聴も認められない。 常識でしょう。」と言われてしまいました。
私は何も喧嘩を売りに行った訳でもなく、ただ、意見書を募られ、提出したからには次回の理事会へは参加させていただき、もし陳述や質疑を求められたら誠意をもって望むべきだと発起しただけなのですが、何の発言や議論もなく退席をさせられたのは、ビックリするくらい塩対応を受けてしまった感があります。
私は喧嘩するつもりも何もないので、「意見書の末尾に本日は臨席をいたします、と明記していたのですが、退席を命じられたら従うしかなく、残念です。失礼します。」とすぐに帰りました。
ここからが質問なのですか、私は今回のマンション理事会への一方的な退席を命じられましが、それは管理会社の担当者や理事長の権限で許されるものだったのでしょうか?
私の行動に粗相や問題はあったのでしょうか?
理事会は何のために意見書を募り、組合員の意見を集めたのか? 大義はどこにあったのか分からなくなりました。
退席する際に、他の理事の方から「この方、文章で今日は出席する旨を伝えているじゃないか!」と足止めされる方も居ていただきましたが、波風立てるのも議論も時間の無駄と思い即帰宅しました。
私はもう出来レースになっているリフォーム会社と管理会社の杜撰、傀儡になっている理事長へ一石を投じたかったのですが、私が非常識だったのでしょうか?
時すでに手遅れで、何もやれることはないのですが、今回の顛末、有識者の皆様のご意見を伺いたく質問いたします。
長文、失礼いたしました。
お読みいただき、ありがとうございます。
追伸 その時の理事会40分間をスマホで録音していたりしてました。 そういうこともダメだったのでしょうか?

アンサー

理事会の立場からお答えします。
理事会は、総会にて一般組合員から委任され、管理業務を執行する機関です。
共用部分の計画修繕は当然、管理業務の一環ですので、管理組合理事会が、まず修繕案を立案します。それは、そのときの修繕積立金残高から、まずいくらぐらいの修繕予算を取れるのかということを判断し、もし予算が足りなければ、修繕時期を先延ばしにするか、または、全組合員から不足分の一時金を集めるのか、もしくは工事仕様のグレードを落として予算内に収めるのか、という三者択一をすることになります。
今回の場合は、理事会で、修繕積立金残高がおそらく充分ではなかったので、工事仕様のグレードを落として予算内に収めるという選択になったのではないかと思われます。
それで本当に大丈夫なのかどうかと言われても、どういう選択をしても、未来に起こることはだれにも予測できないので確定的なこと何とも言えません。
グレードを落としたくないために、工事を先延ばしにして、それで工事前に排水管詰まりを起こして水浸しになったということもあり得ないとは言えません。
こういう選択の悩みは、どこの管理組合でも、充分に資金があるわけではないので、よくあることなのです。
さて、一般組合員から意見書を募るのは、おそらく総会対策ではなかろうかと思います。要するに、理事会で決めた仕様と予算を総会で承認されるのか、どれくらいの反対者がいるのか、反対者はどのような意見を持っているのかということを事前に把握するためだと思われます。
これはつまり、総会の議事をなるべく混乱なくスムーズに進められるようにするための事前準備です。理事会が事前にどういう質問や反対意見が出されるのかということを把握しておくことは、特に悪いことではありません。
また、理事会への一般組合員の出席については、理事長の要請か許可があれば、もちろん出席を認める場合はありますが、一方的に組合員が出席を宣言して出席できるものではありません。それは、ある意味、理事会を混乱させる場合があるからです。あなたには、混乱させる意志はなかったとしても、一方的な出席宣言はそういう意志ありと警戒されるに十分な行為でしょう。
前述しましたが、理事会は総会で委任を受けた役員が開催するものなので、委任を受けてもいない一般組合員が無許可で出席して発言できるものではありません。一般組合員の意見は、アンケートや総会の場で述べることはできます。ただし、たった一人の意見が必ずしも受け容れられるものではないことは、ご承知だと思います。
それでは納得できないということであれば、今後の対策として、あなたご自身が理事に立候補すればよいのです。それがいやなら、理事会に委任するしかないのです。
録音に関しては、音声も個人情報ですので、それも事前に了解を得ておくべきだったでしょう。もっとも、無断で録音しても、外へ出さなければ特に問題になりませんが…。
◆理事会に幾ら意見陳述者であろうと、参加する権利はない。
理事会は、非公開が原則で区分所有者が知るのは、その議事録だけのこと。
意見陳述の行使場は、総会であり、専門委員会が立ち上がった時の委員長の要望による。
>>スマホで録音
は、犯罪だ。
◆理事で無い区分所有者が理事会を傍聴するのは区分所有者の権利です。
ただしその理事会の中での発言は理事長が許可しない限りできません。
管理会社の担当者がそのことを知らないはずがありません。
録音に関してですが。当事者(理事会参加者)が認めていない「盗聴」で録音されたものは何の効力もないです。
確かにあなたの意見は少数意見で総会議案になったとしても否決される可能性は高いです。
通常、区分所有者の傍聴をさせないで理事会を進行させるのにはなにか訳があると思います。もちろん住民に知られては不都合なことだと思います。
私だったら今回の経緯を文章にして掲示板に張り出すかいわゆる「怪文書」として全戸に配布します。もちろん自署を加えて。注意することは工事の内容ではなく理事会の傍聴を認めなかった事を糾弾するためです。心ある住民の中から賛同してくれる人は出てくると思います。
◆①、貴方様の組合の管理規約と「国交省標準マンション管理規約」を
確認して見直しするのも良いかと思います。但し組合規定規約は、組
合員が法律の範囲で規約を定められます。其れにずれがあるかです。
②、建物は建築基準法で配水管は、耐火被覆鋼管やライニング鋼管で
あることを耐火区画の面から法律で求めております。故に、単に安価
であるからと硬質塩ビ交換へ交換はできません。
③、組合理事や建設委員に一級建築士で設計監理の経験者や消防設備士
が居ない場合は、第三者の設計監理一級建築士事務所に助言を求めない
と建築基準法第12条で3年一度の定期報告と消防法の6月と年一度の定
期報告で不適合となり、是正命令と再度の遣り直しで高価な費用となる。
◆理事会の参加権限は管理規約で決まっていることではないんでしょうか?
100戸の物件であれば、あなたの得票は1票です。
多数派の意見が通るわけなので、いくらギャーギャーいってもどうしようもないです。


質問タグ:理事会,意見書,ライニング,退席,マンション,区分所有者,一般組合員

【完全版】アパートのリフォームについて。 実家がアパートを経営しています。 …

アパートのリフォームについて。 実家がアパートを経営しています。 …

アパートのリフォームについて。 実家がアパートを経営しています。
アパートと言っても1Kが五部屋です。
また、居酒屋も経営していますが、お恥ずかしい話ですが祖母の代からの借金や父親が保証人に引っかかり自転車操業状態です。
今回アパートの一部屋が換気扇が壊れたと連絡があったそうです。
築18年、そろそろ他の部屋も故障するのでは?との事でこの際五部屋全て交換したほうが良いのではとなりました。
今まで10万以下なら私も金銭的な援助(修理費用の立て替え。後日分割で返済してもらってます)をしてきましたが子育て中と言うこともあり両親に自分達でしてもらおうと思っています。
母の名義ではリフォームローンが通るようなのでこの際まとめて交換しようと思っていましたが、私の旦那から壊れていないのに全部換えるのはどうかと思う。
と、言われました。
正直実家の事でいちいち相談されるのが疲れた&近々また壊れたと言ってこられるのが嫌なのもあります。
やはり金銭的な事を考えると壊れたところだけ修理していく方が良いでしょうか?
そのときはおそらくまた私が立て替えることになります。
どちらが良いか皆様意見をお願いいたします。
たよりない両親なのはわかっているので批判的な意見はご遠慮ください。

アンサー

簡単な換気扇ならそれほど壊れるものでもないのですが、築18年なら全部交換してもいいかもしれません。
私なら壊れるか空室になった時に状態を見て必要なものだけ交換しますが。が、手間がそれだけかかります。
もしあなたがいちいち対応するのが大変だというのなら、ご主人に「アパートの修理依頼が来たら対応してくれない?」と言ってみてはどうでしょうか。
「なんでオレが?」と文句を言われるのなら「じゃあ、今回全部変えます」で交換してしまったらいいのでは?
手助けしないなら口を出すな、ってことです。
ただね、換気扇の交換って修理の中では安い方ですよ。
それでローンを組んでいたら今後維持できますか?
給湯器、エアコン、水栓・シャワー、コンロ、洗面台、トイレ、浴槽、ユニットバス全体、屋根・外壁、防水と果てしなく修理が続きます。
それぞれ1つ当たり数万円~数十万円です。
まとまると100万円以上です。
その都度ローンを組んでいたら大変だし、組めないと思います。
修理費用は日頃から別に貯めておかないと後で大変なんですよ。
それも考えて、修繕費がかさむ前に手放した方がいいと思いますけど。
◆まとめ交換だと値引きしてくれる可能性がありますしその都度の交換より安くなるでしょう。
ですが部屋に入るのを嫌がる入居者さんもいますし換気扇なども使い方次第なのでどちらが良いとは一概に言えません。
またこれが換気扇ではなく例えばエアコンだとどうされますか。?
今なら高く売却できる可能性があるのでそのあたりも説明してみられてはいかがでしょうか。?
◆まとめて交換で値引き交渉してみたらいかがですか?
その都度交換するより安くなるんじゃないの?
◆誰の持ち物なんだ?
責任が持てないならやめちまえよ。 と、言いたい。


質問タグ:アパート,換気扇,リフォーム,リフォームローン,保証人,ユニットバス全体,入居者

【PS4】愛犬を庭で遊ばせたいと思ってます。 引っ越し先の家は小さいですが一…

愛犬を庭で遊ばせたいと思ってます。 引っ越し先の家は小さいですが一…

愛犬を庭で遊ばせたいと思ってます。 引っ越し先の家は小さいですが一応お庭があります。
今は一面に玉砂利?丸い石が敷き詰められた状態です。ここにリアル人工芝を一部敷きトイレも出来る場所もあればなぁと思います。
そこで質問なんですが
1お庭でトイレって近所から苦情がでますか?
家の中では全くトイレをしなく、散歩時間まで我慢するくらいですが庭ではやりそうなので場所を決めようかと思うのですが。
2雨でも雪でも台風でも今まで外でしてました。
幸い屋根が付いてる広場が近くにあったので楽でしたが今度はないので庭に屋根のような物をつけたいのですが。
どういう名前で調べたら良いかわからず
増築のような大掛かりなものになると固定資産税とか変わるんですよね?
簡単な雨よけでよいのですが
老犬のため今から部屋のトイレは無理そうなのと、散歩が5分くらいで終わるようになったので
庭を考えたのですがわかる方がいましたら教えてください。
カテ違いだったらすみません
よろしくおねがいします

アンサー

我が家も庭をドッグランにしていますが、近所から苦情が来たことはありません。
ただ、天然芝や砂利なんでおしっこはしみ込んでしまい分解され匂わないからなのかもしれません。人工芝だとわかりません。
2ですが、サイクルポート(自転車を止める場所に置く屋根)なんていかがでしょう?設置費用込みで10万円もあればお釣りがくると思います。
◆庭がドッグランとは羨ましいです!
足腰や夏の暑さで人工芝を思いつきましたが種類もあるので通気とか水はけも見た方が良いですね。
サイクルボードも検索してみます
ありがとうございます
◆場所を決めてできそうなら人工芝のトイレはいかがでしょうか?
おしっこが芝を通ってトレーのシートにいくタイプもあります。
シートは交換すればいいので匂いは気にならないし芝も洗えて衛生的です。
海外ではお外で自然に近い形で排泄させるのが主流なので結構見ましたよ。
ご参考までに(^^)
◆庭でトレーニングするのは犬の習性から考えると、テリトリーの外と認識しやすいので、環境としては良いと思います。
庭にトイレの場所を作りましょう(雨に濡れないようにする・・・犬が嫌がるからです)。
簡易屋根で三方を囲った状態が良い(アーチ・フェンスを利用していた)。
>ここにリアル人工芝を一部敷きトイレも出来る場所・・・・
人工芝で単に垂れ流しだと、近所から苦情がくると思います(臭いが拡散する)。
水で流すように処理すれば良いのですが・・・・これもどうかなぁ?
我が家では、その都度シートを2枚(1枚では不足)持参で、トイレの場所に敷いてトイレをさせていた。
コマンドでトイレが出来ていた・・・と言うより、トイレタイムで誘導していたので、待ち時間無しでトイレが出来ていた。
◆遊ばせるなら、柵を作った方がいいかもしれない。脱走とかさせないためです。


質問タグ:リアル人工芝,引っ越し先,玉砂利,雨よけ,固定資産税,ドッグラン,人工芝

【究極】住宅ローン借り換えについて。 今残り20年の住宅ローンがあります。 …

住宅ローン借り換えについて。 今残り20年の住宅ローンがあります。 …

住宅ローン借り換えについて。
今残り20年の住宅ローンがあります。
残は1000万程度。毎月56000円支払い。
別にリフォームローン300万、残り9年。
毎月28000支払い。
で、新たに20 万くらいのリフォーム予定で、
クレジットカードが使えないリフォーム会社で、
今までのローン合わせて全部一括にして借り換えましょう!と提案されて仮審査のOKが出ました。
が、銀行の方と電話で話したら、
火災保険を変えなければならないのと、
実際どれだけ、節約になるかの説明をハッキリしてくれませんでした。
月々の支払額は安くなりやすよとはぐらかされてしまった感じで。。
確かに、ローンが3本になるより、
1本にまとまった方が良いなとは思うのですが、
結局、当初3年などが過ぎたら金利は多少上がるでしょうし、何が最善か?分からなくなってしまいました。
借り換えすべきか?
黙ってこのまま2件のローンを払い(9年経てばリフォームは、払い終わるし)、
今回のリフォーム分は現金で払った方が良いでしょうか?
詳しい方お願いします。

アンサー

金利も返済期間も何も書かれていないので、借り換えて得か損かははっきり言えませんが、おそらく残り9年のリフォームローンと今回のリフォーム代も合わせて残り20年のローンに一本化するのでしょう。
だったら毎月の返済額は当然減りますよね。リフォームローンを倍以上の年月で払うのですから。
ただ、金利が少々下がっても、返済期間が延びると払う利息は多くなりがちですよ。
比べるなら、①今の住宅ローン&リフォームローンの毎月の返済額にそれぞれ残りの月数をかけて今後支払うローンの総額を出す
②借り換えたローンの毎月の返済額と返済の月数をかけてこっちも総額を出す
まずこれで比べてみて、さらに借り換えなら登記費用やローン手数料、それから火災保険の追加分(今は保険料が上がっているのでおそらく高くなります)などを払ってもお得になるかを考えてみてください。
①と②に百万円ぐらい差がないとあまり得にはならないと思います。
◆今の住宅ローンの金利が2%以上で、借り換え後の金利が1%を切るなら借り換えもありかも知れません。金利の下げ幅が大きいので。
ただ残高が1000万円(+リフォーム300万円)なのでそれほど多くもないのですよ。残高が少ないと借り換えのメリットも少なくなります。
◆借り換えですか・・・単純計算すると
① 5.6万円 X 12ケ月 X 20年 =1344万円
② 2.8万円 X 12ケ月 X 9年 =3024万円
こんな感じで借入金を引く金利手数料の合計=3464万円
です・・・これがどれだけ減るかが重要でしょうねが、
借り換え手数料、諸費用を引いた額が借り換え者のお得
分です。


質問タグ:リフォーム,住宅ローン,やすよ,火災保険,毎月,X 12ケ月,リフォームローン

【日記】瓦が落ちてきました。みんなの雨漏り修理屋さんという会社の評判を教…

瓦が落ちてきました。みんなの雨漏り修理屋さんという会社の評判を教…

瓦が落ちてきました。みんなの雨漏り修理屋さんという会社の評判を教えてください。
屋根屋さんに見積もりを頼んだところ250万円の見積もりが来たので、高すぎて困っています。 みんなの雨漏り修理屋さんは部分的に補修してくれるようですが、頼んだ事ある方からリアルな声を聞きたいです。

アンサー

先月、みんなの雨漏り修理屋さんに雨漏りを修理してもらいました。
最初は近所のリフォーム会社に見積もりを依頼していたのですが、屋根の全面葺き替えと外壁補修が必要だと言われ、総額320万円の見積もりがきました。
さすがに高すぎるだろうと思い、ネットで調べ、みんなの雨漏り修理屋さんに辿り着きました。
現地調査をして頂き、結果7万円でピンポイント修理が完了しました。
その後、雨が降っても雨漏りはせず問題ありません。
320万円もの出費が無くなり、とても満足しています。
現地調査にきた方も、バリバリの営業マンという感じではなく、職人さんでした。
まずは現地調査が無料な場所かどうか聞き、現地調査をお願いすると良いですよ。


質問タグ:雨漏り修理屋,見積もり,屋根屋,みんな,瓦

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